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1.自組更新團體之流程

1.更新團體發起籌組條件

   依更新條例第 15 條規定,土地及合法建築物所有權人需超過 7 人以上才可籌組更新團體。

2.發起人訂定更新團體名稱

   都市更新團體名稱應定為都市更新會,並冠以更新地區及更新單元之名稱;但未經劃更新地區者,得僅冠以更新單元名稱。

3.申請核准籌組

   發起人備齊申請核准籌組所需之文件,向直轄市、縣(市)主管機關申請核准籌設都市更新會。

4.召開更新會成立大會

   自主管機關核准籌組更新會後,發起人應於 6 個月內舉辦成立大會,如未在期限內成立者,主管機關得撤銷其核准籌組。

5.檢具文件申請立案核准

   成立大會後 30 日內,發起人將申請核准立案之文件備齊後,報請當地直轄市、縣(市)主管機關核准立案。

6.都市更新事業之實施及監督管理

   更新會應依法擬定都市更新事業計畫報核。

7.解散及清算

2.辦理都市更新主要的好處有哪些?

民眾參與都市更新於開發過程中,其所有權人權益除受都市更新條例保障,依據「都市更新建築容積獎勵辦法」規定,更新改建後可享有最高1.5倍法定容積獎勵或原建築基地0.3倍之法定容積再加其原建築容積外,
在實施過程間亦可享有地價稅、房屋稅、土地增值稅、契稅等稅捐減免優惠。 若非由都市更新途徑辦理屋舍重建,
土地則需依照法定容積辦理重建外,亦不能享有上述各項優惠。

3.都市更新有哪些階段?各階段之目的為何?

都市更新主要分為都市更新事業概要、都市更新事業計畫及都市更新權利變換計畫三階段,以下就各階段之目的分別說明:

都市更新事業概要意義,在於透過事業概要的擬定以確定都市更新單元範圍、未來發展方向與原則,以提高更新事業計畫執行的可行性,並且事業概要為事業計畫的摘要性說明,如能獲得主管機關核准,則擬定事業概要的實施者 將可延續事業概要原則繼續發展。

都市更新事業計畫由實施者負責擬定,承襲事業概要之開發構想,落實都市更新之執行,主要作為都市更新單元開發之執行計畫、平衡公共利益與私人利益的標準,並透過都市更新委員會之審議機制,保障更新單元權利關係人之權益,加上政府輔以監督執行成效,更加確保開發計畫之可行性。

都市更新權利變換計畫目的在於解決都市更新權利立體分配之需要,以更新後之土地及建築產權更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者,提供土地、建築物、他項權利或資金,參與或實施都市更新事業,於都市更新事業計畫實施完成後,按其更新前權利價值及提供資金比例,分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。權利變換較傳統合建多了法令保障,且對參與者的權利與義務有明確的規範。

4.誰可擔任「實施者」?

由政府主辦時,市政府可以自行擔任實施者,或者委託都市更新事業機構(公司)為實施者。
由民間主辦時,可由土地及合法建物所有權人超過7人
組成都市更新會自行實施,或者委託都市更新事業機構實施(公司)為實施者

5.申請劃定為更新單元的規定?

依高雄市都市更新自治條例第3條,以重建方式實施都市更新事業者,除都市更新計畫另有規定外,應符合下列規定之ㄧ:

       一、完整街廓。

       二、同一街廓內臨接計畫道路且土地面積在一千五百平方公尺以上。

三、同一街廓內臨接二條以上之計畫道路且臨接計畫道路境界線長度占基地周界長度四分之一以上,土地面積在一千平方公尺以上。

四、同一街廓內扣除已建築完成且無礙建築設計或市容觀瞻而無法合併更新之土地後,土地面積在一千平方公尺以上。

五、符合都市更新條例第七條第一項各款規定且土地面積在五百平方公尺以上。

 

第4條:依前條規定自行劃定之更新單元,其基地內既有建築面積與基地面積之比值,不得小於原法定建蔽率二分之ㄧ。

第5條:依第三條規定自行劃定之更新單元,不得位於農業區、保護區等非都市發展用地。

第6條:未劃定應實施更新之地區,土地及合法建築物所有權人自行劃定更新單元,以重建方式實施都市更新事業者,除應符合前三條規定外,其更新單元內之建築物及地區環境應符合附表規定,並於都市更新概要或計畫內載明。

前項自行劃定更新單元,應經高雄市都市更新及爭議處理審議會審議通過。

6.「更新地區」和「更新單元」有何不同?

「更新地區」及「更新單元」都是都市更新計畫中劃設的更新範圍。


「更新地區」係政府經調查建築物、實質環境之公共安全、公共交通、公共衛生、都市機能、社會治安及保存維護需求等劃設,其範圍可能包括數個街廓。

「更新單元」則是具體的都市更新事業施行範圍,也是申請實施都市更新的最小規模。
劃定更新單元不只由政府主動劃設,民眾也可以根據市府所訂的更新單元劃定基準,自行劃定更新單元,依規定申請實施更新事業。單元內的土地不可個別開發,而必須整體開發。

7.「權利變換」和「一般合建」有何不同?

「權利變換」係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者,提供土地、建築物、他項權利或資金,參與或實施都市更新事業,於都市更新事業計畫實施完成後,按其前更新前權利價值及提供資金比例,分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。

權利變換計畫擬訂時程應於都市更新事業計畫核定發佈實施後擬訂,必要時得與都市更新事業計畫一併辦理。權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之全利價值,由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定。

 一般合建則是由地主與建設公司合作,按其彼此認定之價值比例由地主提供土地、建商提供資金合建,並分回改建完成後之建築物及其土地比例,需取得全部權利人之同意才可實施,其程序依一般建管程序辦理,無須另外擬訂任何計畫送審。

8.都市更新之建築容積獎勵為何?

一、更新後提供社區使用之公益設施:

捐贈公益設施之獎勵容積=(捐贈公益設施土地成本+興建成本+提供管理維護基金)x 一點二倍/(二樓以以上

更新後平均單價-興建成本-管銷費用)。

二、協助開闢或管理維護更新單元周邊公共設施:

協助開闢或管理維護更新單元周邊公共設施之獎勵容積=

(協助開闢毗鄰基地都市計劃公共設施所需工程費+土地取得費用+拆遷安置經費+管理維護經費)x 一點二倍/(二樓以上更新後平均單價-興建成本-管銷費用);
捐贈經費予當地地方政府都市更新基金之獎勵容積=
捐贈金額 x 一點二倍/(二樓以上更新後平均單價-興建成本-管銷費用)。
其獎勵額度以法定容積之百分之十五為上限。

三、保存維護更新單元範圍內具歷史性、紀念性、藝術價值之建築物:

保存維護具歷史性、紀念性、藝術價值之建築物之獎勵容積 =
保存維護所需經費 x 一點二倍/(二樓以上更新後平均單價-興建成本-管銷費用)。
其獎勵額度以法定容積之百分之十五為上限。

四、更新單元之整體規劃設計對於都市環境品質、無障礙環境、都市景觀、都市防災、都市生態具有正面貢獻,或採

智慧型建築設計,其標準高於都市計畫、消防、建築及其他相關法令規定者,得給予容積獎勵, 其獎勵額度以
法定容積百分之二十為上限。

五、建築基地及建築物採內政部綠建築評估系統,取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估銀級以上者,得給予

容積獎勵,其獎勵額度以法定容積百分之十為上限。

六、處理占有他人土地之舊違章建築戶,得給予容積獎勵,其獎勵額度以法定容積百分之二十為上限。

七、獎勵容積上限:

  1. 不得超過各該建築基地一點五倍之法定容積或各該建築基地零點三倍之法定容積再加其原建築容積。

  2. 但本辦法中華民國一百零四年七月一日修正施行前已依本條例第八條所定程序指定為策略性再開發地區,於本次修正施行日起九年內,實施者依第七條、第八條及第十條申請獎勵且更新後集中留設公共開放空間達基地面積百分之五十以上者,其獎勵後之建築容積,得於各該建築基地二倍之法定容積或各該建築基地零點五倍之法定容積再加其原建築容積範圍內,放寬其限制。
9更新範圍決定後可否調整?程序如何?

申請事業概要核准或事業計畫報核時,實施者如欲調整更新單元範圍,需依都市更新條例第19條規定重新舉辦公聽會,通知更新單元範圍內土地、合法建築物所有權人、他項權利人、囑託限制登記機關及預告登記請求人,藉以保障範圍內相關權利關係人之權益,同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見。惟都市更新事業計畫報核時,經各級主管機關審議修正者,依內政部函釋倘經直轄市、縣(市)政府都市更新審議委員會審議修正,由直轄市、縣(市)主管機關據以通知實施者,可免再辦理公開展覽之程序。